Groupe A-F
Cours de Madame le Professeur F.GRANET-LAMBRECHTS
 
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    Exercice d'auto-évaluation et de révision

    Séances 1 et 2 : la classification des droits et des choses

    Cas pratique n° 2

     

    Viticulteur à Obernai, M. FERON est propriétaire d’une maison entourée de vignes. Dans la cave, on trouve des cuves et un pressoir posés à même le sol. La salle à manger est garnie d’un mobilier de grande valeur.

     

    La sœur de M. FERON possède quelques veaux. Elle les élève dans un enclos situé dans la propriété du viticulteur. M. LEFORT a prêté une importante somme d’argent à M. FERON qui lui a consenti une hypothèque sur ses biens. A l’échéance, M. FERON ne peut pas payer sa dette.

     

    M. LEFORT vient aujourd’hui vous demander conseil.

     

     

    Corrigé du cas pratique

     

    Introduction

     

    (Phrase d’accroche destinée à indiquer le thème à traiter) Le présent cas pratique nous conduit à nous pencher sur la question de la classification des biens.

    (Exposé des faits) Afin de garantir l’exécution de sa dette, M. FERON a consenti à M. LEFORT une hypothèque sur ses biens.

    (Problème juridique) L’hypothèque est un droit réel accessoire au droit de créance et elle porte exclusivement sur des biens immobiliers dont le débiteur est propriétaire. Pour conseiller M. LEFORT, il conviendra donc de déterminer quels sont les biens immobiliers dont M. FERON est propriétaire.

    (Annonce de plan) Il apparaît que M. FERON est propriétaire d’immeubles par nature (I) et d’immeubles par destination (II).

     

                I. Les immeubles par nature hypothéqués par M. FERON

     

    (Chapeau introductif) Les immeubles par nature sont constitués des fonds de terre et de ce qui y est incorporé et ne peut être déplacé. M. FERON est propriétaire de deux catégories d’immeubles par nature : les bâtiments et fonds de terre (A), mais aussi les plantations (B).

     

    A. La maison et le terrain

     

    (Enoncé de la règle de droit) En vertu de l’article 518 du Code civil, « les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par nature ». La jurisprudence (Cass. Com., 10 juin 1974, Bull. civ. IV n° 183) exige en outre, pour qu’un bâtiment puisse être qualifié d’immeuble par nature, qu’il soit ancré dans le sol au moyen par exemple de fondations.

    (Application aux faits de l’espèce) Le terrain est un fonds de terre ; la maison, quant à elle, est un bâtiment construit sur fondations.

    (Conclusion) Ils sont donc des immeubles par nature et entrent dans l’assiette de l’hypothèque consentie à M. LEFORT.

     

    (Transition) Mais il y a aussi d’autres immeubles par nature : les végétaux.

     

    B. Les vignes

     

    En vertu de l’article 520 du Code civil, « les récoltes pendantes par les racines et les fruits des arbres non encore recueillis sont pareillement immeubles (par nature) […].

    Dès que les grains sont coupés et les fruits détachés, quoique non enlevés, ils sont meubles ».

    Les vignes adhèrent au sol par les racines.

    Elles sont donc des immeubles par nature et entrent dans l’assiette de l’hypothèque[1].

     

    En outre, les immeubles par destination sont aussi grevés par l’hypothèque.

     

                II. Les immeubles par destination hypothéqués par M. FERON

     

    Un immeuble par destination est un meuble que la loi répute immeuble parce qu’il est soit affecté au service et à l’exploitation d’un immeuble, soit attaché à ce dernier à perpétuelle demeure par volonté de son propriétaire.

    Sont meubles par nature les biens qui peuvent se déplacer d’un lieu à un autre. Le pressoir, les cuves, le mobilier et les veaux entrent dans cette définition. Ils devraient donc a priori  être qualifiés de meubles par nature et comme tels, ne pas être grevés d’hypothèque à moins d’être qualifiés d’immeubles par destination. Pour cela, deux conditions doivent être réunies : il faut que l’immeuble par nature appartienne au même propriétaire que le bien immobilisé par destination (A). Il faut encore qu’existe un rapport légal de destination entre les deux biens (B).

     

    A. L’identité de propriétaire de l’immeuble par nature et du bien immobilisé par destination

     

    Les immeubles par nature (maison, terrain et vignoble) appartiennent à M. FERON.

    Les veaux appartiennent à la sœur de M. FERON, ce qui suffit à les exclure de l’assiette de l’hypothèque, puisqu’elle ne peut porter que sur les biens immobiliers du débiteur M. FERON. N’appartenant pas au propriétaire des immeubles par nature, ils n’en sont pas les accessoires et échappent aux poursuites de M. LEFORT.

    En revanche, le pressoir, les cuves et le mobilier appartiennent à M. FERON : il y a bien identité de propriétaire entre ces biens et les immeubles par nature.

     

    Si la première condition est remplie concernant ces trois derniers biens, elle ne suffit pas : une seconde condition est requise.

     

    B. L’existence d’un rapport objectif de destination entre l’immeuble par nature et le bien immobilisé par destination

     

    Ce lien est déterminé par la loi et peut résulter de l’un des deux procédés suivants : l’affectation d’un meuble au service de l’immeuble (1) ou l’attache à perpétuelle demeure (2).

     

    1. L’affectation d’un meuble au service de l’immeuble

     

    Selon l’article 524 du Code civil, « les objets que le propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds sont immeubles par destination […] ». La jurisprudence exige en outre que le meuble soit indispensable à l’utilisation de l’immeuble ou à l’exploitation du fonds.

    Le pressoir et les cuves sont des accessoires indispensables au fonctionnement d’une exploitation viticole. En revanche, tel n’est pas le cas du mobilier qui constitue seulement un élément de confort pour M. FERON.

    Le pressoir et les cuves présentent donc un rapport légal de destination du fait de leur affection à l’exploitation viticole. Ils pourront donc être saisis par le créancier hypothécaire.

     

    Quant au mobilier, il faut maintenant vérifier s’il est ou non attaché à perpétuelle demeure au bâtiment.

     

    2. L’attache à perpétuelle demeure

     

    Selon l’article 524 du Code civil, « […] sont aussi immeubles par destination, tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure ». D’après l’article 525 du Code civil, « le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou lorsqu’ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés […]». Lorsque la volonté du propriétaire d’attacher ses meubles à perpétuelle demeure n’est pas présumée en vertu des règles exposées ci-dessus, elle peut être prouvée par d’autres circonstances de fait.

    La valeur du mobilier n’a aucune incidence sur sa qualification. Rien dans l’énoncé ne nous permet de penser qu’il ait été fixé de quelque manière que ce soit au bâtiment, ni de déduire que M. FERON ait eu la volonté de l’attacher à la maison à perpétuelle demeure.

    Le mobilier est donc un meuble par nature et ne peut pas être saisi par M. LEFORT puisqu’il n’entre pas dans l’assiette de l’hypothèque.

     

    Conclusion générale

     

    En vertu de son hypothèque, M. LEFORT, impayé par M. FERON, pourra faire saisir et vendre les immeubles par nature et par destination de M. FERON. Son droit réel accessoire lui confère un droit de préférence, c’est-à-dire que M. LEFORT sera payé sur le prix obtenu par priorité sur les créanciers chirographaires de M. FERON, c’est-à-dire par priorité sur les créanciers qui n’ont aucune garantie particulière pour le recouvrement de leur dû.



    [1] Remarque : Quant aux raisins, si la récolte n’avait pas déjà eu lieu, ils auraient été immeubles par nature tant qu’ils n’auraient pas été cueillis ni détachés des pieds de vigne. Cependant, les fruits cueillis, tombés ou détachés auraient été meubles et n’auraient donc pas fait partie de l’assiette de l’hypothèque.

     

     

     

     
    Faculté de droit-  Frédérique Granet -Mentions légales-2008-dernière mise à jour le 24/11/2009